O comprador do imóvel é obrigado a pagar as dívidas condominiais atrasadas?

O comprador do imóvel é obrigado a pagar as dívidas condominiais atrasadas?

Por Gustavo Maza:

Uma dúvida recorrente entre as pessoas que pensam em comprar imóveis é sobre quem seria o responsável por pagar as dívidas do proprietário anterior, referentes ao condomínio.

É sempre recomendada a contratação de advogados para auxiliar em contratos de compra e venda, assim como em todos os contratos em geral, mas, quando se trata de compra de imóveis, a figura do advogado faz-se indispensável.

Além de analisar o contrato, verificar eventuais irregularidades que possam prejudicar seu cliente, ou até mesmo elaborar o contrato de compra e venda, o advogado também irá assessorar o cliente acerca dos riscos do negócio.

Um dos riscos que se tem quando se adquire um imóvel, é que o mesmo esteja com dívidas condominiais em atraso. As despesas condominiais, tanto as ordinárias (cotas condominiais), quando as extraordinárias (com obras etc.), são obrigações que acompanham o bem, ou seja, independente do proprietário, as dívidas serão sempre do imóvel.

Estas obrigações que acompanham o bem se chamam “propter rem”, e serão cobradas independentemente de qual proprietário as contraiu. Significa que mesmo se as dívidas tiverem sido adquiridas pelo vendedor, o comprador, novo proprietário, terá de pagá-las, sob pena de o próprio imóvel ser penhorado para quitar as dívidas.

A obrigação propter rem das despesas condominiais em imóveis está prevista no artigo 1.345 do Código Civil, o qual prevê que: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.

A jurisprudência segue fielmente o texto legal, admitindo, até o momento, apenas uma exceção, que é quando a convenção de condomínio ainda não está registrada publicamente. Desta forma, quando há um condomínio irregular, ou seja, sem registro público, as despesas condominiais são obrigação de quem as contraiu, e não têm caráter propter rem.

Sendo assim, as dívidas condominiais serão de quem possui a propriedade do imóvel, independentemente de as dívidas terem sido contraídas pelo atual proprietário ou pelos anteriores, quando o condomínio está devidamente registrado. Por outro lado, caso o condomínio esteja irregular, as dívidas são pessoais de quem as contraiu, não podendo ser cobradas de outra pessoa.



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