19 fev Adjudicação Compulsória
Direitos reais – Adjudicação Compulsória
Por Amarilida Marchese Garbui
A adjudicação compulsória é medida usada na hipótese em que o promitente vendedor não cumpre com sua parte no contrato de compromisso de venda e compra de outorgar escritura definitiva ao adquirente de imóvel, após a quitação do preço, também usado nos casos em que este não mais é localizado, ou, ainda, na hipótese de falecimento deste, quando o compromissário comprador encontra óbice dos herdeiros para a outorga da escritura definitiva, tratando-se, pois, de remédio processual destinado a promover a regularização da propriedade com o registro imobiliário necessário à transmissão ao adquirente.
Quanto à legislação que trata da adjudicação compulsória, esta foi evoluindo ao longo do tempo, lembrando que, a princípio, os compromissos de venda e compra não honrados pelo promitente vendedor eram regulados pelo Código Civil de 1916, artigo 1.088 que garantia ao adquirente, tão somente, direito à indenização.
A adjudicação compulsória que conferiu eficácia real aos compromissos firmados foi concebida, inicialmente, pelo Decreto-Lei nº 58/1937, porém, apenas para compromissos de compra e venda registrados, de terrenos objeto de loteamento.
Posteriormente, a lei nº 6.014/73 adaptou o Código de Processo Civil de 73 prevendo, em seu artigo 16, esse benefício da adjudicação compulsória para os contratos de compromisso de compra e venda de terrenos não loteados, entretanto, ainda era obrigatório o registro imobiliário do instrumento de compromisso, o que dificultava sobremaneira seu uso; a matéria ainda foi regulada pela Lei nº 6.766/79, artigo 25, que trata do parcelamento do solo urbano que, também, manteve a exigência do registro imobiliário do contrato.
Advindo o Código Civil de 2002, o artigo 1417 previu direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que o artigo 1418 estabeleceu que o titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Verifica-se, assim, que a exigência de registro imobiliário do compromisso de venda e compra, que é um contrato preliminar, ainda era um grande obstáculo.
Mas, levando em consideração a função social do contrato e que este ao ser firmado pelas partes, significa que houve consenso entre elas, e, ainda, com ênfase na boa-fé que consagrou a avença, seria excesso de zelo exigir-se, também, o registro imobiliário para que o título tivesse a garantia de direito real.
Desta forma, a maioria de nossos Tribunais passou a admitir a adjudicação compulsória relativa a contratos de compromisso de compra e venda não registrados, sendo que a matéria se encontra pacificada, conforme Súmula 239 do STJ:” O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Ainda, segundo o Enunciado de nº 95, da Jornada de Direito Civil, em realização do Conselho da Justiça Federal – CJF e do Centro de Estudos Jurídicos do CJF:”O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.”
Neste sentido a 4ª Turma do STJ(Recurso Especial nº 9.945-SP, 4ª Turma, Rel. Min. Athos Carneiro, in LEX 31/235) entende que o registro imobiliário somente é necessário para a produção de efeitos relativamente a terceiros, posto que “a promessa de venda e compra gera pretensões de direito pessoal, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.”
Da mesma forma no Recurso Especial nº 643-RS, 4ª turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, in LEX 29/ 156, foi consignado entendimento de que “a circunstância do compromisso de compra e venda ter sido celebrado através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a adjudicação compulsória, apresentando-se hábil a sentença a produzir os efeitos da declaração de vontade.”
Quanto ao elemento temporal, há que se lembrar que a lei não prevê prazo de prescrição e decadência, tratando-se do exercício de um direito potestativo, exigindo tutela de natureza constitutiva e não se extinguindo o direito pelo não uso. Desta forma, preenchidos os requisitos legais esse direito poderá ser exercido a qualquer tempo.
