08 jul VAZAMENTO E INFILTRAÇÃO EM APARTAMENTO
Por: Amarilida Garbui
A ocorrência de vazamentos e infiltrações entre apartamento superior e inferior é tema corriqueiro para quem vive em condomínio horizontal, sendo mais comum nas áreas de banheiro e cozinha dos apartamentos por contar com a presença de encanamento podendo romper por entupimento ou ferrugem, espalhando umidade.
Duas origens podem ter o vazamento:
a)poderá ser proveniente da prumada ou coluna central do edifício onde passa a rede geral de água e esgoto cuja manutenção é de responsabilidade do Condomínio, por ser área comum( artigo 1.331, §2ºdo CC) e neste caso, o síndico deverá ser notificado para a tomada de imediatas providências e eficaz reparo dos danos causados na unidade prejudicada, através de destinação de verba proveniente do fundo de reserva ou de rateio entre condôminos, sob pena de responsabilização civil em caso de dano à estrutura do edifício, caso não seja contratada empresa especializada para a execução de obra a fim de sanar o vazamento, já que é responsável pela conservação e guarda das partes comuns e por zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores de unidades, segundo o artigo 1.348, inciso V do Código Civil.
b)poderá ser atribuída aos ramais que distribuem os canos para as unidades pelo tempo de uso ou má conservação e nesta hipótese a responsabilidade é do proprietário da unidade de onde é proveniente o vazamento, ou do inquilino se a origem for alguma obra de reforma feita por este (artigo 23, inciso V, da Lei nº 8.245/91).
Quando há suspeitas de vazamento, e não se sabe a origem, o síndico deve ser notificado, e faz-se necessária uma visita do zelador ao local para uma primeira constatação se há manchas, estufamento de revestimento, descascamento de pintura, queda de azulejos, rodapés, mofo etc.
Na sequência, deve o síndico providenciar uma notificação de vazamento às unidades vizinhas e a visita de um técnico para apurar, através de vistoria, com relatório sobre a origem de vazamento entre as unidades a fim de especificar a responsabilidade pelo reparo e prejuízo causado: se for proveniente de área comum, o Condomínio deverá arcar com os custos do reparo dos danos; se for proveniente do ramal da unidade, considerada área de propriedade exclusiva, o proprietário da unidade geradora do dano deverá arcar com todos os custos do reparo e indenizar os danos provocados na unidade do vizinho, inclusive deve arcar com as despesas que teve o Condomínio com a contratação do prestador de serviços que fez a vistoria sob pena de ser cobrado judicialmente pelo reembolso de despesas.
O proprietário da unidade prejudicada também poderá providenciar a vistoria, caso o síndico não tome as devidas providências e cobrar do Condomínio, caso o dano seja provocado por defeito em equipamento da área comum de responsabilidade do Condomínio.
Estabelecido o nexo causal, eventual ação a ser proposta para reparar os danos provocados por vazamento pode ter por objetivo não só o direito de reparo dos prejuízos materiais comprovados, mas, também, indenização por dano moral demonstrando-se o infortúnio causado à vítima e sua família que, pode, inclusive, ter sofrido obstáculo ao pleno uso de seu imóvel, ou parte dele, diante da extensão da avaria, fundamentando-se no artigo 5º, inciso X da Constituição Federal que assegura esse direito à indenização.
